El coste total de comprar propiedad en España raramente es el precio del anuncio. Encima del precio acordado, el comprador afronta impuestos (ITP o IVA según segunda mano u obra nueva), aranceles notariales, aranceles registrales, honorarios de abogado, y una pequeña constelación de costes administrativos. Presupuestarlos correctamente es lo que convierte una compra inmobiliaria española razonable en un cierre que efectivamente se completa. Esta guía desglosa cada línea para transacciones en 2026.
La Línea Fiscal — ITP o IVA
La vivienda residencial de segunda mano tributa ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), fijado por cada comunidad autónoma. Los tipos tipicos van del 6% al 10% sobre el mayor entre precio acordado y valor de referencia catastral. Andalucía aplica habitualmente el 7%, la Comunidad Valenciana en torno al 10%, Madrid el 6%. La obra nueva del promotor tributa IVA (actualmente 10% en residencial) más AJD (Actos Jurídicos Documentados) al tipo regional (tipicamente 1% a 1,5%). Las compras sobre plano siguen la vía del IVA en obra nueva sobre la misma base.
Aranceles Notariales
Los aranceles notariales españoles están regulados por arancel nacional y escalan con el precio del inmueble y la complejidad de la escritura. Para una compra residencial típica, el arancel notarial va de unos cientos de euros hasta unos 1.000 EUR, pagaderos al firmar la escritura. El comprador paga normalmente salvo que el contrato diga lo contrario. El papel del notario es verificar identidad, capacidad y cumplimiento legal de la escritura — no actuar como abogado de ninguna de las partes.
Aranceles del Registro de la Propiedad
Inscribir la propiedad a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad es lo que da plena protección al título. Los aranceles registrales también están fijados por arancel, escalan con el valor de la propiedad, y suelen ir del 0,1% al 0,25% del precio. El abogado tramita la inscripción en 30-60 días tras la escritura. Sin inscripción, tu título es contractual pero no oponible frente a reclamaciones de terceros.
Honorarios de Abogado
Los honorarios de abogado independiente español para una compra residencial suelen rondar el 1% del precio, con suelos y techos según complejidad. CostaLuz Lawyers opera con tarifa fija — el precio se fija por adelantado tras evaluar el expediente, sin sorpresas al cierre. El trabajo del abogado cubre diligencia debida, revisión contractual, coordinación del NIE, asistencia a escritura, inscripción, y traspaso de suministros/IBI tras el cierre. Un abogado especialista es la única cuota de mayor apalancamiento en la transacción.
Otras Partidas
Costes menores adicionales incluyen: aranceles de gestoria si un gestor independiente lleva las presentaciones fiscales (a menudo incluido en el paquete del abogado), costes bancarios por abrir cuenta española y transferir fondos, costes hipotecarios si aplica (tasación, comisión de apertura, seguro de vida), aranceles de traducción para documentos, y aranceles de apostilla para documentos extranjeros. Calcula 10-12% del precio como presupuesto total para compras de segunda mano, 12-14% para obra nueva con IVA.
Preguntas Frecuentes
¿Son negociables estos costes?
Impuestos, notaría y registro están fijados por arancel — no son negociables. Los honorarios de abogado se pueden negociar; las estructuras de tarifa fija pre-acordadas te protegen de sorpresas al final. Las comisiones de apertura hipotecaria son a veces negociables.
¿Quién los paga — comprador o vendedor?
El comprador paga ITP/IVA, notaría, registro y su propio abogado. El vendedor paga Plusvalía Municipal y ganancia patrimonial (con la retención del 3% si es no residente). La costumbre puede variar en algunas regiones para los aranceles notariales, pero el predeterminado es comprador.
¿Pueden financiarse estos costes?
No. Los bancos españoles prestan contra el valor del inmueble, no contra los costes de transacción. El comprador debe tener todos los costes de transacción en efectivo aparte del LTV del precio.
Revisado por: Maria Luisa de Castro, Especialista en Inversión sobre Plano, CostaLuz Lawyers. Última actualización: mayo 2026.
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