¿Cómo se declaran y calculan los ingresos por alquiler en España siendo no residente? El cálculo es más sencillo de lo que parece si lo hace por orden: alquiler bruto, menos gastos deducibles, por su tipo impositivo. Desde el ejercicio 2024 el no residente presenta el Modelo 210 una vez al año, entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente. Lo que suele complicarse no es el tipo, sino las deducciones.
Revisado por María Luisa de Castro, abogada (ICA Cádiz nº 2745) — CostaLuz Lawyers acompaña a la comunidad internacional en España desde 2006.
Paso 1 — Sume el alquiler bruto del periodo
Empiece por el alquiler que realmente cobró en el periodo que declara. Como los no residentes presentan ahora el Modelo 210 de forma anual (una vez al año, del 1 al 20 de enero para las rentas de 2024 y 2025, y del 1 al 20 de abril del año siguiente desde el ejercicio 2026), la unidad natural es el año natural completo. Compute solo el alquiler cobrado, no el facturado y no pagado, e incluya cualquier gasto que repercuta al inquilino y forme parte de la renta.
Paso 2 — Prorratee y reste los gastos deducibles
Aquí es donde se decide de verdad la factura. Si es residente en la UE/EEE, reste los gastos directamente vinculados al arrendamiento:
- Intereses de la hipoteca, IBI, cuotas de comunidad y seguro.
- Reparaciones y mantenimiento (no las mejoras de capital).
- Amortización del inmueble: normalmente en torno al 3% del valor de construcción (no del suelo).
- Suministros pagados por el arrendador y honorarios de agencia o gestión.
Detalle crucial: los gastos solo son deducibles en la proporción del periodo en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada. Si se arrendó 9 de 12 meses, puede deducir aproximadamente 9/12 de los costes fijos anuales. Si es residente fuera de la UE/EEE, por la regla tradicional no puede deducir gastos y tributa sobre el bruto, salvo que prospere una reclamación de deducción.
Paso 3 — Aplique su tipo
Aplique el tipo fijo de no residente al resultado del Paso 2:
- Residentes UE/EEE: 19% sobre la renta neta.
- Residentes fuera de la UE/EEE: 24% (sobre el bruto por la regla tradicional, o sobre el neto si se admite una reclamación de deducción).
Esa cifra es el impuesto del periodo, que abona al presentar el Modelo 210.
Ejemplo práctico: el mismo piso, dos facturas muy distintas
Tome un piso alquilado todo el año a 1.200 €/mes —14.400 € de alquiler bruto— con estos costes anuales: IBI 450 €, comunidad 1.200 €, seguro 300 €, intereses de hipoteca 2.400 €, reparaciones 600 € y amortización 3.600 € (3% de un valor de construcción de 120.000 €).
- Arrendador UE/EEE: renta neta 14.400 € − 9.550 € (gastos deducibles totales, incluidos suministros y gestión) = 4.850 €. Impuesto al 19%: 921,50 € al año.
- Arrendador fuera de la UE/EEE (regla tradicional del bruto): 14.400 € × 24% = 3.456 € al año.
El mismo inmueble, el mismo alquiler, pero el propietario extracomunitario paga casi cuatro veces más por la regla de la no deducción. Esa brecha es exactamente el motivo por el que importa la reclamación de deducción (asunto TJUE C-478/21): si prospera la de un propietario extracomunitario, la factura cae hacia el tipo neto.
No olvide el impuesto de renta imputada del periodo vacío
Por cualquier parte del año en que la vivienda no esté alquilada y esté a su disposición, se aplica un impuesto de renta imputada aparte: un 1,1% nocional del valor catastral (2% si no se ha revisado en los últimos diez años), gravado a su tipo y declarado en un Modelo 210 anual.
Preguntas frecuentes
¿Calculo el impuesto del alquiler en España por trimestre o por año?
Desde el ejercicio fiscal 2024 los no residentes presentan el Modelo 210 de forma anual -una vez al año, del 1 al 20 de enero para las rentas de 2024 y 2025, y del 1 al 20 de abril del año siguiente desde el ejercicio 2026 según la Orden HAC/623/2026-, así que el impuesto se calcula sobre el alquiler y los gastos del año natural completo.
¿Qué valor de construcción uso para la amortización?
La amortización suele ser en torno al 3% del valor de construcción del edificio, no del suelo. El valor de construcción puede tomarse del desglose del IBI/catastral o del reparto de la escritura de compra.
¿Por qué un arrendador extracomunitario paga más impuesto por el mismo alquiler?
Por la regla tradicional, los residentes fuera de la UE/EEE tributan sobre el alquiler bruto sin deducir gastos, mientras que los residentes UE/EEE tributan sobre la renta neta tras gastos. En un arrendamiento típico esto puede suponer casi cuatro veces más impuesto, y por eso conviene valorar una reclamación de deducción.
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