Comprar una Propiedad en España siendo Extranjero — Guía Legal 2026

Introducción: Comprar una Propiedad en España como Extranjero

España es uno de los destinos más populares de Europa para la compra de vivienda por parte de extranjeros. Solo en 2025, los compradores internacionales adquirieron más del 15% de las propiedades vendidas en la Costa del Sol. Sin embargo, el proceso de compraventa en España tiene particularidades legales que difieren significativamente de otros países. Esta guía le acompañará paso a paso desde la obtención del NIE hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Paso 1: Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero)

El NIE es un número de identificación fiscal que todo extranjero necesita para cualquier transacción económica en España. Sin él, no puede comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria ni contratar servicios.

¿Cómo obtenerlo?

• En España: Solicitud presencial en la Oficina de Extranjería o Comisaría de Policía Nacional con cita previa. Necesitará el formulario EX-15, pasaporte original y copia, y justificación del motivo (contrato de arras, por ejemplo).
• Desde el extranjero: A través del Consulado de España en su país de residencia. El plazo suele ser de 2 a 6 semanas.
• Mediante representante: Un abogado con poder notarial puede tramitarlo en su nombre. Esta es la opción más eficiente si no se encuentra en España.

Coste: Tasa de aproximadamente 12€ (modelo 790, código 012).

Paso 2: Due Diligence Legal — Proteja su Inversión

La due diligence o verificación legal es el paso más importante y, desafortunadamente, el que muchos compradores omiten. Un abogado independiente debe verificar:

• Nota Simple del Registro de la Propiedad: Documento que confirma quién es el propietario actual, la descripción del inmueble, y si existen cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
• Situación urbanística: Verificar que la propiedad tiene licencia de primera ocupación (LPO), que cumple con la normativa urbanística vigente, y que no existen expedientes de infracción.
• Deudas de la comunidad de propietarios: El vendedor debe aportar un certificado de estar al corriente de pagos.
• Recibos de IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles pagados y al corriente.
• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para toda compraventa desde 2013.
• Inspección Técnica del Edificio (ITE): Para edificios de más de 50 años en muchos municipios.

Paso 3: Contrato de Arras (Señal)

Una vez completada la due diligence satisfactoriamente, se firma el contrato de arras, que es un acuerdo privado entre comprador y vendedor. Los puntos clave son:

• Arras penitenciales (las más comunes): El comprador entrega normalmente el 10% del precio. Si el comprador se retira, pierde la señal. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble.
• Plazo: Se establece un plazo (habitualmente 30-90 días) para formalizar la escritura pública ante notario.
• Condiciones: Se pueden incluir condiciones suspensivas (aprobación de hipoteca, regularización urbanística, etc.).

Paso 4: Escritura Pública ante Notario

La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario. Este paso es esencial porque:

• El notario verifica la identidad de las partes y la legalidad del acto.
• Lee la escritura en voz alta (en español; su abogado puede traducir).
• Se realiza el pago del precio restante (normalmente mediante cheque bancario).
• El notario retiene y liquida los impuestos de la transmisión.

Importante: En España, el comprador tiene derecho a elegir notario. Aproveche este derecho.

Paso 5: Registro de la Propiedad

Tras la firma ante notario, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. La inscripción:

• Le otorga protección frente a terceros (principio de fe pública registral).
• Es necesaria para contratar una hipoteca.
• El plazo de inscripción es de aproximadamente 15-30 días hábiles.

Impuestos y Gastos de la Compraventa

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — Vivienda de Segunda Mano

El ITP varía según la comunidad autónoma. En Andalucía (Costa del Sol):

• Tipo general: 7% del precio escriturado.
• Tipo reducido (vivienda habitual < 150.000€): 6%.
• Para familias numerosas o menores de 35 años (vivienda habitual < 150.000€): 3,5%.

IVA — Vivienda Nueva (Promotor)

• IVA: 10% del precio de venta.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,2% adicional en Andalucía.

Otros Gastos del Comprador

• Notaría: 600€ – 1.200€ (según precio del inmueble).
• Registro de la Propiedad: 400€ – 700€.
• Abogado: 1% del precio de compra (aproximadamente).
• Gestoría: 300€ – 500€ (tramitación administrativa).

Regla general: Prevea un 10-13% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los impuestos y gastos.

Financiación: Hipotecas para No Residentes

Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque con condiciones diferentes:

• Porcentaje de financiación: Hasta el 60-70% del valor de tasación (frente al 80% para residentes).
• Plazo: Hasta 20-25 años.
• Tipo de interés: Variable (Euríbor + diferencial) o fijo. En 2026, los tipos fijos rondan el 3-4%.
• Documentación requerida: Declaración de la renta del país de origen, extractos bancarios, contrato de trabajo, informe crediticio.

¿Por Qué Necesita un Abogado Independiente?

En España, a diferencia de otros países como Reino Unido, no existe la figura del solicitor/conveyancer obligatorio. El notario actúa como funcionario público imparcial, pero no asesora a ninguna de las partes. Por ello, es fundamental contar con un abogado que:

• Realice la due diligence completa.
• Revise y negocie el contrato de arras.
• Verifique la situación fiscal del vendedor.
• Le acompañe en la firma notarial.
• Gestione la inscripción registral y el cambio de titularidad de suministros.

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Más información en inglés: Buying Property in Spain — Complete Legal Guide (2026).

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