Editorial transparency and use of artificial intelligence
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Los alquileres turisticos en Andalucía se regulan bajo la categoría regional VFT (Vivienda con Fines Turisticos). Alquilar una vivienda española en Airbnb, Booking o directamente a huespedes de corta estancia sin el registro VFT correspondiente es una vía rápida hacia sanciones, disputas contractuales con plataformas y liquidaciones tributarias. Esta guía explica como funciona el marco VFT en Andalucía en 2026 y que deben hacer los propietarios para operar legalmente.
Que Cuenta Como Alquiler Turistico Bajo VFT
El VFT aplica a viviendas residenciales ofrecidas para uso turistico de corta estancia — tipicamente alquileres de menos de dos meses a ocupantes no permanentes, comercializados por cualquier canal (plataformas online, agencias, directo). La caracteristica que define es la intención turistica: uso de ocio o vacacional, no vivienda. Un alquiler residencial de larga duración a inquilino habitual bajo la LAU NO es una vivienda VFT. La línea entre LAU y VFT determina que permiso aplica, que régimen fiscal aplica y que obligaciones de protección al consumidor surgen.
Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
Para operar como VFT en Andalucía, los propietarios deben registrar la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. El registro es una declaración responsable de que la vivienda cumple los estandares regulatorios — superficie mínima, ventilación, agua caliente, calefacción en invierno, refrigeración en verano, camas y dotación, botiquin, hojas de reclamación y contacto de emergencia 24 horas. La cedula municipal de habitabilidad debe estar vigente. Una vez registrado, la vivienda recibe un número de registro VFT que debe figurar en todo anuncio en toda plataforma.
El Obstaculo de la Comunidad de Propietarios
Desde 2019, las comunidades de propietarios en Andalucía y en el resto de España pueden votar para prohibir o restringir el uso turistico dentro del edificio. Una mayoría de 3/5 en junta puede bloquear el uso VFT. Si compras con la intención de explotar VFT, los estatutos de la comunidad son el primer documento a verificar — la prohibición comunitaria es fatal para el plan de negocio turistico. Para propietarios existentes, una votación comunitaria posterior puede legalmente retirar el derecho de explotación a futuro.
Tratamiento Fiscal: Sin Reducción del 90%
Los ingresos VFT tributan de forma distinta al alquiler residencial de larga duración. La reducción del 90% sobre rendimiento neto disponible para residentes bajo la Ley de Vivienda de 2024 aplica solo a arrendamientos residenciales de larga duración — no al VFT. Los ingresos por alquiler turistico para residentes tributan a la escala progresiva del IRPF (19%-47%) sin esa reducción. Los no residentes pagan 19% (EEE) o 24% (no-EEE) tipo fijo sobre los ingresos turisticos, pudiendo los no residentes EEE deducir gastos y los no-EEE no. Presentación vía Modelo 100 (residentes) o Modelo 210 (no residentes). Los no residentes presentan una vez al año: del 1 al 20 de enero para las rentas de 2024 y 2025, y del 1 al 20 de abril desde el ejercicio 2026.
Preguntas Frecuentes
¿Y si alquilo solo ocasionalmente — digamos cuatro semanas al año?
Incluso el alquiler ocasional cae bajo VFT si se comercializa a turistas. La frecuencia no exime. Algunos propietarios operan acuerdos “intrafamiliares” o “fuera de plataforma” asumiendo que la baja escala los protege — no es así. El régimen inspector andaluz cruza listados de plataformas con registros oficiales.
¿Cuál es la sanción por alquiler turistico no registrado?
La ley turistica andaluza tipifica infracciones desde leves a graves. Operar sin registro VFT, anunciar sin el número de registro, u operar contra normas comunitarias puede activar sanciones más regularizaciones tributarias retroactivas. La rectificación antes de la inspección es siempre más barata que después.
¿En que se diferencia VFT del turismo rural (Casa Rural)?
El turismo rural (Casas Rurales) es una categoría separada para inmuebles en entornos no urbanos — tipicamente cortijos, casas de pueblo o granjas tradicionales que cumplen criterios de turismo rural. El VFT cubre vivienda residencial urbana o costera usada para fines turisticos. Ambos regímenes tienen vías de registro y estandares dotacionales distintos.
Revisado por: Maria Luisa de Castro, Especialista en Inversión sobre Plano, CostaLuz Lawyers. Última actualización: mayo 2026.
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