¿Va a comprar en una promoción de obra nueva en Sotogrande, La Alcaidesa, la Costa del Sol o la Costa de la Luz? Lo que su abogado independiente debería verificar antes de que usted pague

España vende más vivienda a compradores extranjeros que en ningún momento de la serie histórica. En el segundo trimestre de 2026, los compradores extranjeros representaron el 15,98 % de todas las compraventas de vivienda —el porcentaje más alto que registra el Colegio de Registradores—, después de cerca de 97.300 operaciones a lo largo de 2025. Británicos, alemanes, neerlandeses, franceses e italianos encabezan la tabla, y la provincia de Cádiz y la Costa del Sol son dos de los lugares donde se concentran.

Una parte creciente de esas compras son viviendas de obra nueva adquiridas antes de existir: un piso sobre plano, un adosado en una parcela marcada con estacas, un chalé que se entregará en 2028. Usted reserva. Paga una señal. Firma un contrato privado de compraventa. Y después, a lo largo de dos o tres años, entrega el 20 %, el 30 % y a veces el 40 % del precio en pagos aplazados a una cuenta, por un edificio en el que todavía no puede entrar.

Es una forma perfectamente normal —y a menudo excelente— de comprar en España. Si está decidiendo entre obra nueva y segunda mano, tratamos las diferencias legales y fiscales en segunda mano u obra nueva, y el recorrido completo de la compra en la debida diligencia legal de una compraventa. Es también el momento en que la protección jurídica del comprador se construye correctamente o, sencillamente, no está. Y esa diferencia casi nunca se ve en el folleto.

Este artículo no trata de piscinas, vistas al mar ni golf. Trata de lo que un abogado independiente que actúa solo para usted debería verificar antes de que transfiera cantidades importantes a un promotor, y de por qué la existencia de una promotora conocida, una agencia inmobiliaria de prestigio o un proyecto excelente no elimina la necesidad de una revisión jurídica independiente.

No estamos aquí para venderle la vivienda. Estamos aquí para que usted sepa exactamente qué compra, quién recibe su dinero y qué protege ese dinero antes de entregarlo.

La posición jurídica: la protección de las cantidades anticipadas no es un extra opcional que usted deba pedir

Este es el punto jurídico más importante del artículo y también el peor comprendido, incluso por algunos de los contratos que se ofrecen a la firma.

Cuando un comprador entrega dinero a cuenta del precio de una vivienda todavía por construir, el ordenamiento español no trata la salvaguarda de ese dinero como una ventaja que el comprador deba conocer y solicitar. La configura como una obligación del promotor.

El régimen vigente es la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), en la redacción dada por la Ley 20/2015, aplicable desde el 1 de enero de 2016. Sustituyó a la antigua Ley 57/1968, que sigue rigiendo los contratos y los pagos realizados bajo su vigencia y que es la fuente de un cuerpo jurisprudencial extensísimo.

Conforme al régimen actual, el promotor que perciba cantidades a cuenta durante la construcción debe, desde la obtención de la licencia de edificación:

1. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución con entidad aseguradora debidamente autorizada para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidad de crédito, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin;
2. Percibir esas cantidades a través de entidades de crédito, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de la que solo podrá disponerse para atenciones derivadas de la construcción de esas viviendas.

Hay además dos exigencias que importan enormemente en la práctica, y que son precisamente las que el comprador casi nunca ve cumplidas:

• En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor debe entregar al adquirente el documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que ese comprador ha de anticipar. No una declaración genérica de que existe una póliza en alguna parte: un documento que sea suyo, por sus pagos.
• La publicidad de la promoción debe hacer constar que el promotor se ajustará a este régimen, con mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante y de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial.

Relea ese último punto, porque es una comprobación que cualquier comprador puede hacer hoy, en diez minutos, antes de contratar a nadie: la ley espera que la propia publicidad de la promoción le diga quién es el garante y qué banco tiene la cuenta especial. Que esa información falte, resulte vaga o se sustituya por un «garantías disponibles a solicitud del cliente» no prueba que haya un problema. Pero es exactamente la pregunta que su abogado debería plantear por escrito al promotor antes de que usted pague nada relevante.

Por qué «puede solicitar un aval» es una cláusula mal construida

Hemos visto contratos privados de compraventa redactados de forma que sugieren que las cantidades anticipadas quedarán aseguradas solo si el comprador solicita expresamente una garantía.

Ese planteamiento invierte la arquitectura de la protección. El deber de garantizar y de canalizar el dinero a través de una cuenta separada e indisponible para otros fines recae sobre el promotor, y se activa por su propia posición —obtener la licencia y percibir cantidades a cuenta—, no por el conocimiento que el comprador tenga del Derecho español de la edificación. Un consumidor que compra su primera vivienda en un sistema jurídico ajeno es justamente la persona a la que la norma protege, y exigirle que identifique e invoque esa norma para que opere no es como está diseñada la protección del consumidor.

La legislación de consumo lo refuerza desde el otro lado: conforme al artículo 10 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), la renuncia previa a los derechos que la norma reconoce a los consumidores es nula, como lo son los actos realizados en fraude de ley.

Existe aquí un debate técnico real entre juristas españoles, y preferimos exponerlo antes que suavizarlo: el antiguo artículo 7 de la Ley 57/1968 declaraba expresamente irrenunciables los derechos del comprador, y la vigente Disposición Adicional Primera de la LOE no reproduce esa redacción, algo que diversos autores consideran un retroceso en la protección. Ese debate afecta a la mecánica de la renuncia. No altera la configuración de la obligación positiva del promotor, y es una razón más para tener la garantía efectivamente emitida y en su poder, en lugar de depender de un argumento que habría que ganar después.

En la práctica, la pregunta útil nunca es «¿pedí un aval?». Es: ¿se ha emitido, va a mi nombre, cubre las cantidades que efectivamente he pagado y está en mi expediente?

Lo que estamos viendo en la práctica: reconstruir a dónde fue el dinero

CostaLuz Lawyers analiza actualmente asuntos en los que compradores realizaron pagos anticipados importantes en promociones inmobiliarias y en los que, a posteriori, ha sido necesario reconstruir, pago a pago:

• quién recibió efectivamente cada pago;
• en qué cuenta bancaria se ingresó;
• qué concepto o referencia bancaria llevaba la transferencia;
• si existía realmente una cuenta especial separada;
• si se había emitido aval bancario individual o certificado de seguro a favor de ese comprador;
• qué conocimiento tenía la entidad receptora sobre el origen y la finalidad de los fondos;
• qué controles realizó el abogado del propio comprador, y cuándo;
• y qué responsabilidad puede corresponder al promotor, al banco, al asegurador o a los profesionales intervinientes.

Un asunto reciente resulta especialmente ilustrativo. Lo describimos de forma anonimizada, sin identificar a ninguna parte y sin presentar como probado ningún hecho que esté actualmente sometido a análisis o controversia.

En ese asunto, el abogado del comprador sí revisó el contrato. Sí monitorizó el calendario de pagos. Sí indicó al comprador que efectuara y justificara cada pago sucesivo.

Lo que no se había obtenido, antes de realizar pagos sustanciales —en aquel asunto, superiores a 150.000 €—, era un aval bancario individual o certificado de seguro que asegurase esas concretas cantidades para ese concreto comprador. Y el propio contrato estaba redactado en términos que sugerían que las cantidades quedarían garantizadas solo si el comprador solicitaba expresamente la garantía.

No extraemos aquí ninguna conclusión sobre responsabilidad en ese asunto. Extraemos una conclusión sobre procedimiento, y es la razón de ser de este artículo:

> Administrar un calendario de pagos no es lo mismo que verificar las protecciones que amparan esos pagos. Un abogado que le dice cuándo pagar, sin confirmar qué asegura el dinero una vez sale de su cuenta, ha hecho la mitad menor del trabajo.

Antes de pagar una señal o un pago aplazado, su abogado debería comprobar…

Esta es la lista de trabajo. Se suma a los plazos ordinarios de una compraventa, que detallamos en cuánto se tarda en comprar una propiedad en España. No es una lista comercial: es el orden en que las preguntas deben responderse realmente, porque varias de ellas no valen nada si se formulan fuera de secuencia.

El suelo y el título

• Titularidad del suelo sobre el que se levanta la promoción: ¿es el vendedor el titular registral?
• Información del Registro de la Propiedad: nota simple vigente de la finca y, una vez inscrita la división horizontal, de la unidad concreta.
• Título jurídico del promotor: propiedad, opción, compra pendiente de otorgamiento u otra figura.
• Hipotecas y cargas sobre el suelo, y cómo y cuándo se liberará su vivienda del préstamo promotor (mecánica de distribución y cancelación).
• Embargos, servidumbres y cualquier condicionante de costas, suelo rústico o protección aplicable a la parcela.

Las autorizaciones

• Situación urbanística de la parcela y del proyecto: clasificación, instrumento de planeamiento aplicable y correspondencia entre lo aprobado y lo comercializado.
• Licencia de edificación: ¿concedida o solicitada? Esta fecha importa jurídicamente, no solo en la práctica: la obligación legal de garantizar nace desde la obtención de la licencia de edificación.
• Posibles modificaciones de planeamiento posteriores a la aprobación o a la comercialización.
• El camino hasta la licencia de primera ocupación y qué ocurre con su obligación de escriturar si se retrasa.

La contraparte

• Identidad societaria del promotor: denominación exacta y CIF, no la marca del cartel de obra. El nombre comercial y la sociedad vendedora son con frecuencia entidades distintas.
• Facultades del firmante: poderes vigentes y suficientes para esta operación.
• Posición societaria y, en su caso, de grupo, y si la entidad vendedora es la misma que es titular del suelo.

La cadena contractual

• El contrato de reserva: a qué le obliga, si la señal es recuperable y en qué supuestos, quién la custodia y cómo se imputa.
• El contrato privado de compraventa: precio, identificación de la unidad y, sobre todo, qué ocurre si el promotor se retrasa o no entrega.
• El calendario de pagos: importes, hechos que los desencadenan y si van ligados a hitos de obra o a meras fechas de calendario.
• Plazos de entrega, prórrogas admitidas y qué suspenden.
• Penalizaciones y facultades resolutorias —las suyas, no solo las del promotor— y los pasos prácticos para ejercitarlas.
• La memoria de calidades y la facultad del promotor de sustituir materiales o alterar distribuciones.
• La estructura de comunidad: constitución de la comunidad de propietarios, estatutos, cuotas de participación, gastos de entidad urbanística o de resort y obligaciones asociadas a golf, puerto, seguridad o zonas comunes.
• La documentación legal exigible antes de la escritura y quién debe aportarla.

El dinero: la parte que más se omite

• La cuenta de destino: a nombre de quién está, en qué entidad y si es la cuenta especial separada que contempla la norma.
• Si sus pagos se están ingresando efectivamente en la cuenta legalmente procedente, comprobado contra el justificante de la transferencia y no contra la solicitud de pago.
• La estructura de garantía: ¿hay seguro de caución, aval solidario o todavía nada?
• Si existe una póliza colectiva para la promoción, y en qué términos.
• El aval o certificado individual que le corresponde a usted: emitido, a su nombre y por las cantidades efectivamente pagadas, incluidas las entregadas en la reserva.
• Identificación exacta de cada pago: la referencia de cada transferencia debería vincular el dinero a su unidad y a su contrato, no a un nombre comercial genérico.

> Si está considerando reservar una vivienda en una promoción de obra nueva en Sotogrande, La Alcaidesa, la Costa del Sol o la Costa de la Luz, podemos revisar la promoción, la documentación de reserva y las protecciones de pago antes de que comprometa cantidades importantes. Envíenos lo que tenga —aunque sea solo un folleto y una hoja de reserva— a marialuisa@costaluzlawyers.es, o reserve una revisión en calendly.com/marialuisa-b4a.

Qué debe conservar desde el primer día

Los compradores descubren con frecuencia, años después, que la solidez de su posición depende de documentos que nadie les dijo que guardaran. Consérvelos todos, en un mismo sitio y por orden de fecha:

• justificantes de transferencia de cada pago;
• la referencia exacta utilizada en cada transferencia;
• recibos del promotor por cada cantidad;
• la documentación de reserva, incluido lo firmado en la caseta de ventas;
• la correspondencia con su abogado, incluidas las instrucciones de pago;
• certificados de aval bancario;
• certificados de seguro;
• los correos en que se le reclamó cada pago: quién lo pidió, cuándo y con qué fundamento.

Un expediente completo no es pulcritud administrativa. Es, literalmente, la base probatoria de cualquier reclamación futura.

Por qué importa el rastro bancario al comprar sobre plano en España

Si una promoción no llega a buen fin, las preguntas que determinan lo que un comprador puede recuperar son con frecuencia preguntas bancarias, no preguntas de construcción.

En concreto:

• qué banco recibió el dinero;
• a nombre de quién estaba la cuenta receptora;
• qué referencia llevaba la transferencia;
• qué sabía el banco sobre el proyecto y sobre la naturaleza de los fondos;
• y si la cuenta estaba vinculada a la promoción.

Esas preguntas pesan porque el Derecho español no trata a la entidad receptora como un tercero por completo ajeno. Conforme al artículo 1.2 de la Ley 57/1968, la entidad de crédito a través de la cual se perciben las cantidades anticipadas quedaba sujeta a un deber en relación con la cuenta especial y la garantía. El Tribunal Supremo, en sentencia de pleno 733/2015, de 21 de diciembre, y en una larga línea posterior, fijó la doctrina de que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por las cantidades ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tuviera abiertas en dicha entidad. El Tribunal describió que la entidad asume un especial deber de vigilancia sobre el promotor, y el criterio operativo se ha formulado en torno a lo que el banco supo o tuvo que saber.

Esa doctrina ha seguido evolucionando. En dos sentencias de pleno de 12 de abril de 2024 (STS 491/2024 y 492/2024), el Tribunal Supremo revisó su línea anterior y resolvió, en favor de los compradores, que el deber del artículo 1.2 puede alcanzar al banco descontante de las letras de cambio aceptadas por los compradores para el pago de los plazos, midiéndolo por el exigente estándar del comerciante experto que puede indagar sobre la naturaleza de la actividad del promotor y de los créditos que subyacen al papel descontado. Resoluciones de 2025 han rechazado igualmente la responsabilidad cuando no constaba que la entidad conociera los ingresos. Y ese es justamente el punto que queremos dejar claro:

> Ningún banco responde automáticamente. Que una entidad receptora o descontante deba responder depende de los hechos, de la documentación y de la legislación aplicable a esa concreta compra, incluido si se rige por la Ley 57/1968 o por el régimen actual de la LOE, cuya proyección sobre estas cuestiones es a su vez un terreno en desarrollo.

Lo que no depende de los hechos es esto: si nadie anotó, en su momento, qué banco recibió el dinero y con qué referencia, años después ese análisis hay que reconstruirlo con los fragmentos que hayan sobrevivido, y una parte puede resultar irreconstruible. Diez minutos de registro en el momento de cada transferencia valen más que cualquier argumento elaborado después.

¿Necesito realmente mi propio abogado independiente?

Sí, y la razón no tiene nada que ver con la competencia ni con la buena fe de nadie.

Tiene que ver con quién es el cliente.

• Su abogado debería actuar exclusivamente para usted, el comprador, y deber su lealtad profesional solo a usted.
• Que se lo recomiende el agente inmobiliario o el promotor no significa, por sí solo, que ese abogado carezca de independencia. Los buenos profesionales los recomienda quien los ha visto trabajar, y eso incluye a agentes y promotores que quieren operaciones que se cierren limpiamente.
• Pero usted tiene derecho a saber, con claridad y por escrito, quién es el cliente de ese abogado, quién le da instrucciones, quién le paga y qué hará si sus intereses y los del promotor divergen. Pregúntelo pronto. Una respuesta directa es buena señal.
• Y la prueba de fondo es la que recorre todo este artículo: ¿su abogado verifica las protecciones que amparan su dinero, o se limita a administrar el calendario para entregarlo? Confirmar que un pago es exigible no es lo mismo que confirmar que ese pago, una vez hecho, está asegurado, correctamente canalizado y garantizado de forma individualizada a su nombre.

Es una pregunta sobre alcance del encargo, no sobre la integridad de nadie. Y es legítimo planteársela a cualquier abogado, incluidos nosotros.

¿Y si ya he pagado y no hay aval?

Primero: esta situación es recuperable con mucha más frecuencia de lo que el comprador supone, y no es motivo para no hacer nada. Segundo: el orden importa, porque los primeros pasos son probatorios y los últimos, estratégicos.

1. Reúna el expediente jurídico y bancario completo: contratos, recibos, transferencias, correspondencia, material publicitario, todo, incluido lo que le parezca irrelevante.
2. Solicite a su anterior abogado la copia íntegra de su expediente. Tiene derecho a ella. Suele contener las instrucciones de pago y la correspondencia con el promotor que fijan la cronología.
3. Reconstruya cada pago: fecha, importe, cuenta ordenante, cuenta receptora, referencia y el documento que lo motivó.
4. Identifique el banco receptor y la situación exacta de la cuenta en la que entró el dinero.
5. Identifique cualquier póliza colectiva de seguro o aval que cubriera la promoción, y si llegó a emitirse un certificado individual a su nombre.
6. Revise las manifestaciones contractuales que se le hicieron: en el contrato, en la documentación de reserva y en la publicidad de la promoción.
7. Valore las posibles acciones frente al promotor.
8. Valore las posibles acciones frente al banco receptor, conforme a los hechos y a la normativa aplicable.
9. Considere a la aseguradora, cuando exista póliza o cobertura colectiva.
10. Considere la responsabilidad profesional, y solo cuando la prueba lo justifique realmente. Es el último punto de la lista deliberadamente.

Antes del juzgado: el requisito de MASC

Desde el 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor del Título I de la Ley Orgánica 1/2025, el proceso civil español exige, como regla general, haber intentado previamente un medio adecuado de solución de controversias (MASC) —negociación, mediación, conciliación privada, oferta vinculante confidencial, dictamen de perito independiente, entre otros— como requisito de procedibilidad para la admisión de la demanda, con las excepciones legalmente previstas.

En materia de obra nueva esto no es un mero trámite. Un intento de MASC bien documentado, dirigido a la parte correcta y con la prueba adecuada, suele ser el momento en que un banco o una aseguradora entra por primera vez en el fondo del asunto, y en ocasiones donde el asunto se resuelve.

Dos aclaraciones sobre estrategia

• Distintos responsables potenciales pueden exigir acciones distintas. El promotor, el banco o la aseguradora garante y la entidad receptora no tienen por qué encajar en un mismo procedimiento, con el mismo fundamento ni en el mismo calendario.
• No se puede recuperar dos veces la misma pérdida. Dirigirse frente a varios posibles responsables busca maximizar la probabilidad de una recuperación, no multiplicarla.

> ¿Ya ha reservado o ya ha hecho pagos aplazados? Envíenos el contrato de reserva, el contrato privado de compraventa, el justificante de todos los pagos, cualquier documento de aval o seguro y su correspondencia con el promotor, el agente o el abogado anterior a marialuisa@costaluzlawyers.es. Le diremos qué protege su dinero, qué no, y qué conviene corregir antes de que venza el siguiente pago.

¿Comprando en una promoción de obra nueva en Sotogrande o La Alcaidesa en 2026?

Las promociones que siguen se citan por una sola razón: son las que los compradores están buscando, reservando y pagando ahora mismo. Se relacionan como contexto de mercado, verificadas como en comercialización o en obra a la fecha de redacción (agosto de 2026).

> CostaLuz Lawyers no está vinculada con ninguno de estos promotores o promociones, no actúa para ellos y no los recomienda por el mero hecho de mencionarlos. Se citan porque los compradores internacionales están buscando y comprando vivienda en estas zonas. Nada en este artículo sugiere que exista problema jurídico alguno en ninguna de las promociones mencionadas.

La Alcaidesa, La Línea y San Roque: Atria (Metrovacesa; fases I y II, 144 viviendas, licencia obtenida y obras de la F2 iniciadas), Alcaidesa Homes, Serenity Alcaidesa (77 viviendas), Altara Alcaidesa (55 viviendas, entrega prevista en el segundo trimestre de 2028), Lunara (AEDAS Homes, 98 viviendas en el sector Torrenueva de La Línea) y ADEL (32 adosados en San Roque Club).

Sotogrande: Village Verde en La Reserva (reportada como prácticamente vendida a principios de 2026), Las Villas y El Pueblito (ACCIONA) y 14 Homes en Sotogrande Alto.

Costa del Sol: Estepona, Casares, Manilva, Marbella, Benahavís, Mijas, Fuengirola y Málaga concentran la mayor parte de la demanda internacional de obra nueva, en un contexto de oferta estructuralmente corta: los visados de obra nueva en la provincia de Málaga rondaron las 12.400 viviendas en 2024, la cifra más alta desde 2008 y aun así por debajo de la demanda estimada.

Costa de la Luz y Cádiz: Plaza del Triunfo y Terrazas de Juan Bosco en Rota, nuevas cooperativas anunciadas en Rota, promociones en el casco de Cádiz capital, Lomas del Mar en Chiclana / Novo Sancti Petri, Edificio La Tarifeña en Tarifa, y oferta en El Puerto de Santa María y Conil.

Dos advertencias estructurales sobre esta lista

Primera, la fecha de la licencia. La obligación legal de garantizar las cantidades anticipadas nace desde la obtención de la licencia de edificación. Varias de las promociones citadas están en fase previa a licencia, con licencia recién obtenida o en inicio de obra, y son situaciones jurídicas distintas. El dinero entregado en fase de reserva, antes de que exista licencia —o pagado a un agente, a una gestora o a un tercero en lugar de a la cuenta especial del promotor— no queda automáticamente dentro de la arquitectura protectora descrita más arriba. Ese hueco es donde se generan la mayoría de las pérdidas evitables.

Segunda, la cooperativa es otra figura jurídica. Varias de las promociones anunciadas en Rota son o serán cooperativas de viviendas. En una cooperativa usted no es simplemente comprador en un contrato de compraventa: pasa a ser socio de la entidad que promueve, normalmente con una gestora profesional que dirige el proyecto. La protección de las cantidades anticipadas se extendió a las aportaciones a cooperativas, pero el gobierno interno, la mecánica de ajuste de costes y su salida si cambia de opinión son materialmente distintos de una compra a promotor. Si está valorando una cooperativa, esa diferencia debería explicársele antes de firmar, no después.

Por qué los compradores acuden a CostaLuz Lawyers

• Veinte años protegiendo a compradores de vivienda en España. El despacho se constituyó en 2006 para ayudar a compradores de habla inglesa a entender el Derecho español, en la Costa de la Luz y más allá.
• Especialización en protección del comprador sobre plano: garantías, cuentas especiales y recuperación de cantidades anticipadas.
• Trayectoria actuando para compradores internacionales, principalmente de Reino Unido, Irlanda, Estados Unidos y el norte de Europa.
• Independencia respecto de promotores y agencias. Actuamos para el comprador.
• Experiencia en el análisis de la responsabilidad del promotor, del banco, del asegurador y del garante, incluida la doctrina del Tribunal Supremo citada más arriba.
• Capacidad de actuación en toda España, desde Algeciras (Cádiz): Sotogrande, La Alcaidesa, San Roque, el Campo de Gibraltar, la Costa del Sol occidental y todo el litoral gaditano.
• Atención en español e inglés.

Read this guide in English: what your independent lawyer should verify before you pay.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un aval bancario al comprar sobre plano en España?

Cuando usted entrega dinero a cuenta de una vivienda todavía por construir, el promotor está legalmente obligado —desde la obtención de la licencia de edificación— a garantizar la devolución de esas cantidades más los intereses legales, mediante seguro de caución con aseguradora autorizada o aval solidario de entidad de crédito, y a percibir su dinero a través de una entidad de crédito en una cuenta especial separada del resto de sus fondos. No es un extra opcional que usted deba conocer y pedir: es una obligación del promotor, y en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa debe entregarle el documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que usted ha de anticipar.

¿Qué debe comprobar un abogado antes de que pague una señal?

Como mínimo: la titularidad del suelo y la situación registral, el título jurídico del promotor, la situación urbanística y la licencia de edificación, la identidad societaria y las facultades del firmante, el contrato de reserva y el contrato privado de compraventa, el calendario de pagos, la cuenta de destino y si es la cuenta especial legalmente procedente, la estructura de garantía incluida cualquier póliza colectiva y el certificado individual a su nombre, los plazos de entrega y las prórrogas admitidas, las penalizaciones y facultades resolutorias, la memoria de calidades, la estructura de comunidad y las hipotecas y cargas sobre el suelo.

¿Puede responder un banco español por los pagos que hice sobre plano?

A veces, y depende íntegramente de los hechos, de la documentación y de la norma aplicable a su compra. Conforme al artículo 1.2 de la Ley 57/1968, el Tribunal Supremo declaró en la sentencia de pleno 733/2015, de 21 de diciembre, y en una larga línea posterior, que la entidad de crédito que admite ingresos de compradores en una cuenta del promotor sin exigir cuenta especial y la correspondiente garantía puede responder, y que las entidades asumen un especial deber de vigilancia medido por lo que supieron o tuvieron que saber. Dos sentencias de pleno de 12 de abril de 2024 extendieron ese razonamiento al banco descontante de letras de cambio aceptadas por los compradores. Igualmente, los tribunales han rechazado la responsabilidad cuando no constaba el conocimiento de la entidad. Ningún banco responde automáticamente.

¿Puedo usar el abogado que me recomienda el promotor o la agencia?

Puede, y la recomendación por sí sola no significa que ese abogado carezca de independencia. Lo determinante es que el abogado actúe exclusivamente para usted como comprador y le deba a usted su lealtad profesional, que usted sepa con claridad quién le instruye y quién le paga, y que el alcance de su encargo incluya verificar las protecciones que amparan su dinero, y no solo administrar el calendario para entregarlo.

Ya he hecho pagos aplazados y no tengo aval individual. ¿Qué puedo hacer?

Actúe ahora, no al llegar a la escritura. Reúna el expediente jurídico y bancario completo, pida a su anterior abogado la copia íntegra de su expediente, reconstruya cada pago con su fecha, importe, cuenta receptora y referencia, identifique el banco receptor, averigüe si existía una póliza colectiva de aval o seguro para la promoción y revise qué manifestaron realmente el contrato y la publicidad. A partir de ahí pueden valorarse las posibles acciones frente al promotor, frente al banco receptor y frente a la aseguradora. Desde el 3 de abril de 2025 el proceso civil exige con carácter general haber intentado previamente un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de admitir la demanda. Tenga en cuenta que distintos responsables pueden exigir acciones distintas y que no se puede recuperar dos veces la misma pérdida.

Antes de su próximo pago

Si ha encontrado una vivienda que le gusta en una promoción de obra nueva de esta costa, lo más valioso que puede hacer es también lo más barato: deténgase antes de la señal y haga revisar la promoción, no el folleto.

Si ya ha reservado o ya ha pagado plazos, lo segundo más valioso es establecer —ahora, mientras la promoción está viva y los registros son recuperables— quién tiene su dinero, en qué cuenta y qué garantía lleva su nombre.

Envíe la documentación a marialuisa@costaluzlawyers.es o reserve una revisión en calendly.com/marialuisa-b4a. Si ya está en la zona y necesita contacto en el mismo día, nuestra línea de clientes es +34 919 499 342 (español e inglés).

Este artículo ofrece información general sobre Derecho español con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico para ninguna operación concreta. Que las reglas aquí descritas resulten aplicables, y de qué modo, depende de los hechos de su compra, de la fecha de su contrato y de sus pagos, y de la documentación existente. No se realiza —ni debe inferirse— comentario alguno sobre ninguna promoción, promotor, banco, aseguradora o profesional citado o aludido. Para asesoramiento sobre su situación, contacte con CostaLuz Lawyers.

Revisado por María Luisa de Castro, ICA Cádiz nº 2745.

Divulgación sobre IA: este artículo se ha redactado con asistencia de inteligencia artificial y ha sido revisado por una abogada colegiada en España antes de su publicación.