Comprar Propiedad en España: Guía Legal para Compradores Latinoamericanos (2026)

Si compras en España desde México, Colombia, Argentina, Chile, Perú o cualquier país de Latinoamérica, llegas con una ventaja real y con un riesgo escondido. La ventaja es que el derecho español y el tuyo comparten la misma raíz romana: el notario, la escritura pública y el registro de la propiedad te resultarán familiares. El riesgo es precisamente esa familiaridad, porque los detalles cambian de formas que importan, y «es igual que en mi país» es la suposición que más veces tenemos que corregir.

Asesoramos a compradores latinoamericanos desde 2006, y las compras que salen mejor son aquellas en las que el cliente trata a España como un sistema parecido, no idéntico. Esta guía recorre dónde tu intuición te ayuda y dónde te despista, y cómo compran quienes no pueden viajar y lo resuelven todo desde casa.

Parecido, pero no igual

Tres puntos se parecen a lo de casa y funcionan de forma distinta.

La escritura pública y el notario

Como en la mayoría de Latinoamérica, la compraventa se cierra en una escritura pública ante un notario. Pero el papel del notario español es más limitado de lo que muchos esperan: autentica la escritura, confirma identidades y el pago, y no realiza la debida diligencia sobre el inmueble por ti. Comprobar que el vendedor es el verdadero titular, que la vivienda está libre de deudas y que la situación urbanística es correcta es tarea de tu propio abogado independiente, una diferencia que sorprende a quien está acostumbrado a un notario que hace más.

El Registro de la Propiedad y la nota simple

El registro español se parece mucho a los que conoces, y tu abogado pedirá una nota simple: el extracto oficial que muestra la titularidad, la descripción exacta y las cargas (una hipoteca, un embargo). Leerla antes de mover cualquier dinero es esencial; no existe un seguro de título que respalde la operación, solo una buena debida diligencia.

El contrato de arras

Al principio del proceso normalmente firmarás un contrato de arras, un depósito de alrededor del 10%. En su forma más habitual obliga a ambas partes: si te echas atrás pierdes la señal, y si el vendedor se retira debe devolverla duplicada. Es más comprometido que una reserva informal, así que nunca debería firmarse antes de que tu abogado haya leído la nota simple.

Comprar desde el extranjero: el poder notarial

La mayoría de los compradores latinoamericanos no quieren volar a España dos veces, una para reservar y otra para firmar. La solución limpia es un poder notarial. Otorgas a tu abogado español un poder específico y limitado ante un notario en tu país (o en un consulado español), lo apostillas conforme al Convenio de La Haya, y tu abogado puede así obtener tu NIE, firmar la escritura e inscribir la vivienda en tu nombre, siguiendo tus instrucciones por escrito. Bien usado, te permite comprar desde Bogotá, Ciudad de México o Buenos Aires sin subir a un avión, manteniendo el control, porque el poder se redacta de forma estricta solo para esta compra.

Lo que realmente vas a pagar

Presupuesta aproximadamente un 10–13% sobre el precio en impuestos y gastos. El impuesto principal depende de si la vivienda es de segunda mano u obra nueva y, algo importante, lo fija cada comunidad autónoma, así que el tipo es regional.

• ITP (segunda mano). El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es un impuesto autonómico; no es igual en toda España. En Andalucía es un tipo único del 7% sobre el precio. Quien compare Andalucía con Madrid, Valencia o Canarias verá cifras distintas: comprueba siempre el tipo de la comunidad concreta.
• Obra nueva. Comprando a un promotor pagas un 10% de IVA más el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados, en torno al 1–2% en Andalucía) en lugar de ITP.
• IBI. El impuesto municipal anual, calculado sobre el valor catastral, el equivalente local al predial que conoces.
• Plusvalía municipal. Un impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo, a cargo del vendedor. Muchos vendedores —y compradores que vigilan la operación— la desconocen; tu abogado se asegura de que quede liquidada para que no pueda recaer sobre el inmueble tras la firma.
• Retención en una venta futura. Cuando vendas siendo no residente, el comprador retendrá un 3% del precio a cuenta de tu ganancia patrimonial. Conviene saberlo desde el principio.
• Honorarios legales. Nuestro trabajo es una tarifa fija acordada de antemano, nunca un porcentaje. Escríbenos para un presupuesto cerrado.

Herencia: cercana a lo tuyo, pero planifícala igual

Como en la mayoría de los sistemas latinoamericanos, España aplica la legítima —una parte de la herencia reservada a ciertos herederos—, así que el concepto te resultará familiar. Lo que cambia son los detalles: las porciones reservadas y, sobre todo, los impuestos. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es autonómico, con reducciones y tipos muy distintos entre comunidades, y recae sobre el heredero, no sobre la herencia. Una vivienda dejada a los hijos en Andalucía puede tratarse de forma muy diferente a otra en otra región.

Si además de tu nacionalidad latinoamericana tienes otra —por ejemplo la española o la de otro país de la UE—, el Reglamento europeo 650/2012 («Bruselas IV») puede permitirte elegir qué ley nacional rige tu sucesión en España, una herramienta de planificación que conviene explorar. En cualquier caso, el consejo práctico es el mismo: otorga un testamento español que cubra tu propiedad en España. Simplifica la sucesión para tu familia y evita que un procedimiento extranjero se imponga sobre un bien situado aquí.

Comprar ahora, vivir aquí después

Muchos compradores latinoamericanos adquieren pensando en pasar tiempo real en España más adelante, a menudo atraídos por el idioma compartido y los lazos familiares. Comprar una vivienda no otorga por sí solo la residencia, pero encaja de forma natural en un plan de residencia. Entre las vías habituales están el visado de no lucrativo (para quien tiene ingresos pasivos suficientes) y, para quien va acumulando tiempo en España, las distintas modalidades de arraigo. Además, los nacionales de muchos países iberoamericanos disfrutan de una vía más corta —de dos años— para obtener la nacionalidad española por residencia, una ventaja de largo plazo que conviene tener en cuenta desde el principio. La secuencia correcta de visado, residencia y eventual nacionalidad es personal y se traza mejor antes de comprar, no después.

«Es igual que en mi país»: los errores que cuestan dinero

Estas son las suposiciones que más veces tenemos que corregir, todas evitables:

• «El notario lo revisa todo». En España el notario no hace tu debida diligencia; la hace tu abogado independiente.
• «El impuesto de transmisiones es igual en toda España». El ITP es autonómico; el tipo de Andalucía no es el de Madrid ni el de Valencia.
• «Si no la alquilo, no pago impuestos». Un propietario no residente paga igualmente un impuesto anual sobre la renta imputada de la vivienda.
• «Mi abogado de casa puede encargarse». La compra necesita un abogado colegiado en España; un poder notarial te permite darle instrucciones sin viajar.
• «No necesito testamento español». Sin él, tu familia puede afrontar un proceso transfronterizo más lento y caro sobre el bien español.
• «El precio es el coste». Suma un 10–13% de impuestos y gastos desde el primer momento.

Qué hacer antes de firmar

• Contrata a un abogado independiente colegiado en España antes de pagar cualquier señal.
• Otorga un poder notarial limitado (apostillado) si vas a comprar sin viajar.
• Revisa la nota simple —titularidad, cargas, urbanismo, deudas de comunidad— y obtén tu NIE.
• Confirma el tipo de ITP de la comunidad concreta y presupuesta un 10–13% sobre el precio.
• Otorga un testamento español para tu propiedad y asesórate sobre el ISD de la comunidad que corresponda.
• Traza tu plan de residencia (no lucrativo, arraigo, la vía de dos años a la nacionalidad donde aplique) si vivir aquí forma parte del objetivo.

Sigue leyendo

• Comprar propiedad en España siendo no residente: el proceso completo
• Nacionalidad española para latinoamericanos: la vía de 2 años
• Comprar propiedad en España siendo extranjero: guía legal

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una propiedad en España desde Latinoamérica sin viajar?

Sí. Otorgas a tu abogado español un poder notarial limitado ante notario en tu país o en un consulado español, apostillado conforme al Convenio de La Haya. Con él, tu abogado puede obtener tu NIE, firmar la escritura e inscribir la vivienda siguiendo tus instrucciones por escrito, sin que tengas que volar a España.

¿El proceso de compra es igual que en mi país?

Es parecido, porque España comparte la raíz romana con los sistemas latinoamericanos, pero no idéntico. La diferencia clave es que el notario español no realiza la debida diligencia sobre el inmueble; eso lo hace tu propio abogado independiente. Trátalo como un sistema parecido, no como el mismo.

¿Cuánto pagaré de impuesto de transmisiones?

El ITP en segunda mano lo fija cada comunidad autónoma. En Andalucía es un tipo único del 7% sobre el precio. La obra nueva tributa en cambio al 10% de IVA más el AJD. Confirma siempre el tipo de la comunidad concreta donde compras.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?

La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo desde la última venta. Corresponde al vendedor, pero suele pasarse por alto. Tu abogado se asegura de que quede liquidada en la firma para que no pueda recaer sobre el inmueble después.

¿Necesito un testamento español?

Es muy recomendable otorgar un testamento español que cubra tu propiedad en España. Simplifica la sucesión para tu familia y evita que un procedimiento extranjero se imponga sobre un bien situado en España. El impuesto de sucesiones es autonómico y conviene planificarlo con antelación.

¿Comprar una vivienda me da la residencia en España?

No. Comprar no otorga la residencia, pero encaja en un plan de residencia como el visado de no lucrativo o una vía de arraigo. Además, los nacionales de muchos países iberoamericanos tienen una vía más corta, de dos años, hacia la nacionalidad española por residencia.

¿Prefieres leerlo en inglés? Read this guide in English →

Este artículo es información general para compradores internacionales, actualizada a julio de 2026, y no constituye asesoramiento legal ni fiscal; cada compra requiere un análisis individualizado. Revisado por María Luisa de Castro, CEO de CostaLuz Lawyers (ICA Cádiz 2745), que asesora a cientos de compradores internacionales sobre propiedad en España desde 2006.