¿Comprar Propiedad en España a Nombre Personal o a través de una Sociedad?

¿Conviene comprar una propiedad en España a nombre personal o a través de una sociedad? No hay una respuesta universalmente correcta: depende de tu residencia fiscal, cuánto tiempo pienses mantener el activo, si vas a alquilarlo y cómo esperas que se transmita al fallecer. La estructura equivocada es cara de deshacer.

Revisado por María Luisa de Castro, abogada (ICA Cádiz nº 2745) — CostaLuz Lawyers acompaña a la comunidad internacional en España desde 2006.

Es la pregunta que casi todo comprador internacional nos hace antes de una compra importante, normalmente en la misma frase que el precio: ¿la compro a mi nombre o monto una sociedad española?

La respuesta honesta es que quien te conteste antes de mirar tu situación te está vendiendo una estructura, no asesorándote.

Lo que sigue es el marco que usamos, no una recomendación. Cada punto técnico de abajo tiene que contrastarse con tu situación fiscal concreta con un especialista antes de actuar sobre él.

Por qué no hay una respuesta universal

Una estructura no es buena ni mala. Es eficiente o ineficiente para una persona concreta, que posee un activo concreto, durante un tiempo concreto, con una salida concreta en mente.

Cambia cualquiera de esas cuatro y la respuesta puede invertirse. La misma villa, comprada por dos personas distintas la misma semana, puede racionalmente mantenerse de dos maneras distintas.

Por eso la pregunta no puede responderse en un artículo —incluido este. Lo que un artículo sí puede hacer es mostrarte qué hechos determinan la respuesta, para que llegues a la conversación con la información correcta y no te vendan una sociedad que no necesitabas.

Qué significa realmente comprar a tu nombre personal

Apareces en la escritura y en el Registro de la Propiedad. La propiedad es tuya, directamente.

En la práctica eso significa: la compra es más sencilla y más barata de ejecutar; no hay sociedad que constituir, capitalizar, administrar, contabilizar ni finalmente liquidar; tus obligaciones anuales como propietario son las que se atribuyen a las personas físicas; y cuando vendes o falleces, el activo se mueve según las reglas que rigen para las personas físicas.

También significa que el activo forma parte de tu patrimonio personal, expuesto a lo que tus circunstancias personales lo expongan, y que al fallecer se transmite mediante un proceso sucesorio en España —con las consecuencias fiscales y procesales que se derivan de quién hereda, dónde vive y qué relación tiene contigo.

Para un gran número de compradores extranjeros —una segunda residencia, una vivienda de jubilación, un único piso de inversión mantenido a largo plazo— la propiedad personal es la respuesta correcta, y la sociedad que les ofrecieron habría añadido coste y complicación sin añadir protección.

Qué significa realmente comprar a través de una sociedad española

La propiedad es de una entidad, normalmente una sociedad limitada (SL). Tú eres dueño de la entidad.

Eso interpone una capa. La sociedad tiene su propia identidad fiscal, sus propias obligaciones de presentación, su propia contabilidad, sus propias formalidades. Debe tener un propósito real y sustancia real; una sociedad que existe únicamente para tener la segunda vivienda de una familia y no hace nada más puede atraer escrutinio y puede tratarse, a efectos fiscales, de forma distinta a como el comprador imaginaba.

Lo que la capa puede ofrecer, en las circunstancias adecuadas: un vehículo para una actividad empresarial genuina como el arrendamiento comercial; una forma de dar entrada a coinversores y definir sus derechos; un mecanismo para transmitir valor por etapas, moviendo participaciones en lugar de la propiedad; y la deducibilidad de costes que un negocio soporta y una persona física no.

Lo que cuesta: constitución, administración y contabilidad continuas, presentaciones del Impuesto sobre Sociedades, y el hecho de que extraer valor de una sociedad —sacar el dinero, o sacar la propiedad— es en sí mismo un hecho imponible fácil de pasar por alto cuando montas la estructura y doloroso cuando llegas a él.

El tratamiento en el Impuesto sobre Sociedades de una SL española, y cómo se compara con operar a través de una sucursal, es una cuestión aparte que tratamos en nuestra guía sobre estructuras del Impuesto sobre Sociedades en España. Solo importa una vez que has decidido que una sociedad es apropiada en absoluto.

Las cuatro preguntas que hacemos antes de responder

1. ¿Dónde eres residente fiscal —y dónde lo serás?

Es la primera pregunta porque cambia todas las demás respuestas. Un propietario no residente, un residente fiscal en España y alguien que pretende hacerse residente dentro de tres años son tres clientes distintos con tres estructuras óptimas distintas. Tu residencia también determina qué convenio de doble imposición aplica, y los convenios tratan de forma distinta a sociedades y personas físicas. Los compradores estadounidenses lo afrontan en una forma más aguda —las obligaciones fiscales de EE. UU. siguen a la ciudadanía, no a la residencia. Si tu residencia está a punto de cambiar, la estructura debe construirse para la posición a la que te mudas, no para la que dejas.

2. ¿Cuánto tiempo piensas mantener el activo?

Una estructura tiene un coste fijo de construir y un coste fijo de desmontar. En un horizonte largo, una eficiencia de unos puntos al año puede justificarlo. En un horizonte corto, muy a menudo no puede, y el coste de salida se come el ahorro. Los compradores sobreestiman cuánto tiempo conservarán la propiedad con una constancia notable.

3. ¿Vas a alquilarla, y cómo?

El uso privado ocasional, el alquiler de larga duración y el alquiler turístico son tres actividades distintas con tres consecuencias fiscales y de licencia distintas. Un negocio de arrendamiento genuino es el caso ordinario más fuerte para una estructura societaria. Una propiedad usada principalmente por la familia, con algo de alquiler para cubrir gastos, es normalmente el más débil —y es precisamente el caso en que más a menudo se anima a los compradores a constituir una sociedad.

4. ¿Cómo esperas que esto se transmita al fallecer?

Quién hereda, dónde vive y a qué se enfrentará cuando lo haga. El Impuesto de Sucesiones español depende en gran medida de la relación entre el causante y el heredero y de la comunidad autónoma implicada. Las participaciones de una sociedad y una propiedad de titularidad directa no se transmiten igual, no se valoran igual y no dan derecho a las mismas reducciones. La herencia es la consideración que más a menudo se deja fuera de la conversación sobre estructura y, más a menudo, la que resulta importar más. Consulta nuestra guía de planificación sucesoria para propietarios.

Cada uno de estos cuatro puntos depende de tu situación fiscal concreta y debe revisarse con un especialista fiscal. Deliberadamente no publicamos aquí tipos, umbrales ni ejemplos numéricos, porque una cifra citada fuera de contexto es peor que ninguna cifra —y porque estas reglas cambian.

Cuándo tiene sentido una estructura societaria

Según nuestra experiencia, la vía societaria justifica su coste cuando varias de estas son ciertas a la vez:

• La propiedad es un negocio genuino —local comercial, una cartera en alquiler, un hotel o un activo en explotación— y no una vivienda que se alquila ocasionalmente.
• Hay varios inversores cuyos derechos, aportaciones y salidas necesitan definirse en algo más robusto que una copropiedad.
• Pretendes adquirir más activos, y el vehículo tendrá más que este.
• El periodo de tenencia es lo bastante largo para absorber los costes de constitución y de eventual salida.
• Quieres transmitir valor a la siguiente generación progresivamente, transmitiendo participaciones a lo largo del tiempo en lugar de transmitir una propiedad una vez.
• La actividad genera costes deducibles reales que un propietario persona física no podría deducir.

Cuándo complica más de lo que resuelve

• Una única segunda residencia para uso familiar. La sociedad añade coste anual, formalidades y un problema de salida, y puede crear exposición fiscal en torno al uso privado de un activo de la sociedad.
• Un horizonte corto. Pagarás por construir la estructura y pagarás de nuevo por deshacerla.
• Una sociedad sin sustancia. Una entidad que posee un solo activo, no tiene actividad y existe solo para ocultar la titularidad no es un plan; es un pasivo con plazos de presentación.
• La creencia de que una sociedad oculta la titularidad. No lo hace. La titularidad real de las entidades españolas se registra y es declarable.
• La creencia de que una sociedad limita tu responsabilidad en la compra. Cuando garantizas personalmente la financiación, no lo hace.

Las estructuras más caras que nos piden deshacer casi nunca se eligieron por una mala razón. Se eligieron por una razón que era correcta en su momento y dejó de serlo —el propietario se hizo residente fiscal en España, el negocio de alquiler nunca se materializó, los hijos acabaron en tres países.

¿Y usar una sociedad que ya tienes en el extranjero?

Esa es una tercera opción, y otra pregunta distinta: si tu entidad extranjera existente debe comprar directamente, abrir una sucursal española o constituir una filial española. Introduce la posición del convenio, el riesgo de establecimiento permanente y obligaciones de información en dos jurisdicciones. Analizamos ese escenario por separado en ¿puede una sociedad de la UE comprar y alquilar propiedad en España?

Qué hacemos antes de que decidas

Miramos tu residencia fiscal ahora y como esperas que sea. Miramos el activo y qué pretendes hacer realmente con él. Miramos cuánto tiempo planeas mantenerlo y cómo es la salida. Miramos quién hereda. Después modelamos las estructuras frente a esos hechos, con un especialista fiscal, y te decimos qué cuesta cada una construir, mantener y dejar.

A veces la respuesta es una sociedad. Más a menudo, para los compradores que nos preguntan, no lo es —y el valor del asesoramiento es el coste en el que no incurriste.

Sea cual sea la estructura, la operación subyacente aún debe revisarse: las seis ramas del derecho que hay detrás de cualquier compraventa en España aplican en cualquier caso, y si el activo es comercial, también la debida diligencia adicional que exige una compra comercial o de hotel.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor comprar propiedad en España a nombre personal o a través de una sociedad?

No hay una respuesta universalmente correcta. Depende de tu residencia fiscal, cuánto tiempo pienses mantener el activo, si vas a alquilarlo y cómo, y cómo esperas que se transmita al fallecer. Para una segunda residencia mantenida a largo plazo por una familia, la propiedad personal es a menudo la respuesta correcta.

¿Cuándo tiene sentido una SL española para una propiedad?

Normalmente cuando la propiedad es un negocio genuino y no una vivienda que se alquila ocasionalmente, cuando hay varios inversores, cuando se adquirirán más activos, cuando el periodo de tenencia es lo bastante largo para absorber los costes de constitución y salida, o cuando el valor se transmitirá progresivamente transmitiendo participaciones.

¿Tener la propiedad a través de una sociedad oculta mi titularidad?

No. La titularidad real de las entidades españolas se registra y es declarable. Una sociedad que posee un solo activo, no tiene actividad y existe solo para ocultar la titularidad no es un plan —es un pasivo con plazos de presentación, y puede atraer escrutinio.

¿Puedo pasar una propiedad a una sociedad después de haberla comprado?

Transmitir un activo a una sociedad o sacarlo de ella es en sí mismo un hecho imponible, y deshacer una estructura es con frecuencia más caro que construirla. Por eso la estructura debe decidirse antes de la firma. Las consecuencias concretas dependen de tu situación fiscal y deben revisarse con un especialista.

¿Puedo usar una sociedad que ya tengo en otro país?

Es una cuestión aparte que implica que tu entidad existente compre directamente, abra una sucursal española o constituya una filial española. Introduce el convenio de doble imposición aplicable, el riesgo de establecimiento permanente y deberes de información en dos jurisdicciones.

Este artículo expone el marco que usamos para valorar estructuras de titularidad. No afirma tipos impositivos, umbrales ni ejemplos numéricos, y no es una recomendación de adoptar ninguna estructura: la respuesta correcta depende enteramente de tu situación fiscal, tus intenciones para el activo y tu planificación sucesoria, y debe revisarse con un especialista fiscal. Es información general y no constituye asesoramiento legal —cada caso requiere análisis individual. Revisado por María Luisa de Castro, CEO de CostaLuz Lawyers (ICA Cádiz 2745), que asesora a clientes internacionales en materia de propiedad, hipotecas y fiscalidad en España desde 2006.

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