Calcular el IRPF sobre rentas de alquiler en España depende de tres factores: si eres residente fiscal, si eres EEE o resides más alla, y si el alquiler es de larga duración o turistico de corta estancia. Equivocarte en la clasificación de residencia significa pagar de más o recibir una liquidación paralela. La Ley de Vivienda de 2024 introdujo una reducción de hasta el 90% del rendimiento neto para residentes que alquilan a largo plazo — un cambio estructural en como se calcula en 2026.
Los Tres Perfiles Fiscales
España trata a tres categorías de propietarios arrendadores de forma distinta. Los residentes fiscales españoles integran el rendimiento neto en el IRPF general y pagan la escala progresiva (19%-47%, con variaciones autonómicas en los tramos altos). Los no residentes EEE (UE-27 más Islandia, Liechtenstein y Noruega) pagan un tipo fijo del 19% sobre el rendimiento neto — pueden deducir gastos. Los no residentes no-EEE (Reino Unido tras Brexit, EE.UU., el resto) pagan un tipo fijo del 24% sobre el rendimiento integro — no pueden deducir gastos en absoluto.
Calculo Paso a Paso para Residentes
Paso 1: suma el ingreso anual de alquiler de todas las propiedades. Paso 2: resta gastos deducibles — IBI, gastos de comunidad, reparaciones y mantenimiento, intereses de hipoteca, seguros, comisiones de agencia, amortización (3% del valor de construcción), gastos legales y contables. Paso 3: aplica la reducción por alquiler de larga duración. Bajo la Ley de Vivienda de 2024, los residentes que alquilan a inquilino habitual pueden reducir hasta el 90% del rendimiento neto resultante (el porcentaje exacto depende de la clasificación de zona y de si la renta esta estabilizada). Paso 4: integra el resultado en la base del IRPF y aplica la escala progresiva.
Paso a Paso para No Residentes EEE
Paso 1: ingresos brutos del alquiler. Paso 2: resta los mismos gastos deducibles disponibles para residentes (IBI, comunidad, reparaciones, intereses de hipoteca, seguros, agencia, amortización). Paso 3: aplica el 19% al rendimiento neto. Paso 4: presenta el Modelo 210 una vez al año — del 1 al 20 de enero para las rentas de 2024 y 2025, y del 1 al 20 de abril desde el ejercicio 2026. Los no residentes EEE disfrutan de un tratamiento casi de residente en deducciones; el tipo fijo más bajo frecuentemente produce una factura menor que la escala progresiva del residente.
Paso a Paso para No-EEE (Reino Unido, EE.UU., otros)
Paso 1: ingresos brutos del alquiler. Paso 2: aplica el 24% directamente. No hay paso 3 — los no residentes no-EEE no pueden deducir gasto alguno. Intereses de hipoteca, reparaciones, IBI, comisiones: nada reduce la base imponible. Los propietarios británicos pasaron a esta categoría tras Brexit, lo que incremento materialmente su factura fiscal española comparado con su posición pre-2021. Presentación anual en el Modelo 210: del 1 al 20 de enero para las rentas de 2024 y 2025, y del 1 al 20 de abril desde el ejercicio 2026.
Larga Duración vs Alquiler Turistico
La reducción del 90% solo se aplica a alquiler residencial de larga duración a inquilino habitual — tipicamente contratos LAU de doce meses o más. El alquiler turistico de corta estancia (VFT en Andalucía, licencias regionales similares en otras comunidades) no se beneficia de la reducción ni siquiera para residentes, porque la ley trata estos casos como actividad cuasi-empresarial. Los alquileres turisticos tributan a la escala progresiva ordinaria para residentes y al tipo fijo 19%/24% para no residentes, sin el beneficio de la Ley de Vivienda.
Preguntas Frecuentes
¿Qué modelo presento?
Los residentes incluyen las rentas de alquiler en el Modelo 100 (declaración anual del IRPF). Los no residentes presentan el Modelo 210 una vez al año por las rentas percibidas durante el ejercicio: del 1 al 20 de enero para las rentas de 2024 y 2025, y del 1 al 20 de abril del año siguiente desde el ejercicio 2026 según la Orden HAC/623/2026. La presentación fuera de plazo conlleva recargos más intereses.
¿Cambia Brexit mi posición fiscal en alquileres?
Si. Los propietarios británicos pre-2021 eran tratados como EEE (19% fijo con deducciones). Post-Brexit son no-EEE (24% fijo sin deducciones). Para la mayoría de propietarios británicos esto incremento materialmente la factura — aunque pasar a residencia española o a una estructura societaria española puede cambiar el calculo.
¿Puedo amortizar la propiedad?
Residentes y no residentes EEE pueden aplicar amortización anual del 3% sobre el valor de construcción (no sobre el valor del suelo) — tipicamente calculado como la fracción del valor catastral de construcción sobre el valor catastral total. Los no residentes no-EEE no pueden amortizar, en línea con la regla de no deducción.
Revisado por: Maria Luisa de Castro, Especialista en Inversión sobre Plano, CostaLuz Lawyers. Última actualización: mayo 2026.
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